Empieza aquí: Lo básico al comprar una casa en Estados Unidos

¿Así que quieres ser dueño de tu propia casa? En esta guía encontrarás un resumen de fondo sobre cómo comprar una casa y todo lo que necesitas saber para ser dueño de tu casa en Estados Unidos. Aunque el proceso suele ser largo, sigue estos pasos desde ahora y estarás mejor preparado.

¿Es mejor comprar una casa o rentar?

La primera pregunta al comprar una casa es: ¿es mejor rentar o alquilar? En la mayoría de los casos es mejor comprar en lugar de alquilar. Cuando se trata de ser dueño de una casa, es mejor comprar tan pronto cuándo puedas.

Sin embargo, alquilar también tienen sus ventajas. Si eres de las pocas personas que puedes conseguir un alquiler muy bajo, o que estás reuniendo el pago inicial para una casa, alquilar puede ser una gran opción para ti.

Lo primero que debes hacer para saber si es mejor comprar una casa o alquilar es tener una buena idea de tu situación financiera.

Para entender si es mejor comprar una cosa o alquilar, debes tener una idea clara de tu situación financiera.

Mucha gente piensa que el beneficio más grande al comprar una casa es dejar de desperdiciar el dinero al pagar un alquiler, pero al ser dueño de tu propia casa, no todo será color de rosas.

Tener una casa tiene gastos que no pagas cuando alquilas o eres inquilino.

Al ser dueño de una casa deberás pagar:

  • Impuestos de propiedad (property taxes)
  • Seguro de vivienda
  • Gastos de mantenimiento
  • Intereses hipotecarios (durante la duración del préstamo)

En otras palabras: a excepción de los intereses hipotecarios, estos son los gastos que SIEMPRE tendrás que pagar al ser dueño de una casa. Por lo general, no tienes estos gastos al ser inquilino.

El beneficio real de comprar una casa ocurre después de pagar una hipoteca de 15 a 30 años. Después de este tiempo, no tendrás que pagar por el costo de tu vivienda.

Lo que debes saber al comprar una casa en Estados Unidos

No tienes que pagar todo en efectivo al comprar una casa. Si tuvieras que hacerlo, muy pocas personas tendrían serían dueños de casa.

El proceso de compra de una casa es simple:

  1. Haces un pequeño pago inicial en efectivo (del 3.5% al 20% del precio de venta de la casa o apartamento)
  2. Obtienes un préstamo de un banco una hipoteca (en inglés: mortgage) para pagar por el resto
  3. Haces pagos mensuales al banco durante 15 o 30 años, hasta terminar de pagar el préstamo.

Anteriormente, los bancos aprobaban préstamos a personas sin hacer el pago inicial. Sin embargo, después de la crisis crediticia en el 2008 (causada por los bancos al entregar este tipo de préstamos para casas y apartamentos) éstos son hoy en día bastante raros.

Algunas personas con un puntaje de crédito excelente pueden obtener préstamos para una casa sin tener que pagar un depósito, pero esto es la excepción; no la regla.

Cuanto más dinero ahorres para el pago inicial de tu casa, más fácil será obtener un préstamo. Esto significa que podrás obtener una tasa de interés más bajo y tu pago mensual será menor.

Compra una casa que puedas pagar

¿Cuál casa en realidad puedes pagar? Los expertos recomiendan que el préstamo para una casa no debe exceder 3 veces tu ingreso anual familiar.

Ejemplo: Si tu ingreso familiar es de $60,000; podrías pedir un préstamo para comprar una casa de $180.000.

La manera más fácil de saber cuánto pedir prestado al banco: En tu declaración de impuestos (formulario 1040), revisa la línea 37 (adjusted gross income o ingreso bruto ajustado). Multiplica este número por 3.

La mayoría de las personas no ganan lo suficiente para ser aprobados por una hipoteca por si solas, así que los más probable es que necesites combinar los ingresos de tu cónyuge, pareja o familiar. De todas formas, aun si pareciera que no ganas lo suficiente para comprar una casa, todavía tienes varias opciones.

Esta es la razón por la que muchos dueños de casa se ven obligado a alquilar un apartamento o a tener inquilinos.

Buying power o poder de compra

El factor que usan los bancos para medir cuánto dinero puede aprobarte para comprar una casa se llama buying power o poder de compra.

Como te hemos mostrado, nunca debes pedir un préstamo que sea más de 3 veces tu ingreso familiar. Estos factores afectarán tu buying power y harán que el banco pueda aumentar o reducir el límite del préstamo para comprar tu casa:

Aumenta tu poder de compra o buying power Reducen tu poder de compra o buying power
No tienes deudas Tienes deudas (También cuentan los préstamos estudiantiles, de autos, etc.)
Más del 20% del valor de la casa para un pago inicial (down payment) Menos del 20% del valor de la casa para el pago inicial
Tienes buen crédito Tu puntaje de crédito es menos de 700
Será una propiedad que puedas alquilar legalmente No es una casa que puedas rentar legalmente

 

¿Cuánto cuesta una casa?

Según la agencia Zillow, el precio promedio de una casa en Estados Unidos es de $200,400 dólares.

Por supuesto, el precio varía según la ciudad y el estado en que quieres vivir.

Por ejemplo, las casas en California cuestan mucho más que casas de West Virginia y Arkansas. Y naturalmente si el precio promedio es de $200,400, significa que existen casas con un costo menor.

Los precios de casas en USA parecen que están subiendo continuamente. Esto significa que es posible que, si esperas para comprar una casa o apartamento, tendrás que pagar más.

Esta tabla muestra el precio promedio de una casa en Estados Unidos:

Alabama $126,400
Alaska $268,000
Arizona $223,700
Arkansas $121,700
California $503,100
Colorado $335,100
Connecticut $246,100
Delaware $217,000
Florida $209,000
Georgia $156,600
Hawaii $608,500
Idaho $192,100
Illinois $170,600
Indiana $121,300
Iowa $125,000
Kansas $125,400
Kentucky $135,300
Louisiana $145,200
Maine $183,900
Maryland $271,200
Massachusetts $375,500
Michigan $134,100
Minnesota $209,500
Mississippi $113,300
Missouri $140,700
Montana $202,200
Nebraska $150,500
Nevada $240,000
New Hampshire $246,500
New Jersey $305,400
New Mexico $175,400
New York $302,700
North Carolina $161,700
North Dakota $201,500
Ohio $128,100
Oklahoma $114,900
Oregon $311,600
Pennsylvania $160,800
Puerto Rico $175,210
Rhode Island $253,900
South Carolina $145,700
South Dakota $174,600
Tennessee $142,900
Texas $169,000
Utah $251,100
Vermont $249,400
Virginia $245,500
Washington $337,900
Washington D.C. $551,300
West Virginia $99,800
Wisconsin $166,800
Wyoming $194,100
Promedio $200,400

 

¿Cuánto serán mis pagos mensuales al comprar una casa?

La forma más fácil de estimar tus pagos mensuales: multiplica la cantidad de tu préstamo hipotecario por 0,75% a 1,15% del precio de compra.

Por ejemplo, si obtienes un préstamo de $200,000, tus pagos mensuales serán entre $1500 ($200,000 x .0075) a $2300 ($200,000 x .0115).

Esto incluye los impuestos de propiedad (property taxes) y el seguro de la casa. Más adelante te mostraremos cómo calcular tu pago mensual con más exactitud.

Al comprar una casa, recuerda: mientras más grande sea su pago inicial (down payment), más bajos serán los pagos mensuales.

Tasas de interés para un préstamo de casa

Mientras más baja sea la tasa de interés, más bajos serán de los pagos mensuales.

Cuanto más tiempo el préstamo, menos serán los pagos mensuales, pero pagarás más dinero en interés.

Esto significa es mejor obtener un préstamo más corto para pagar más rápido y ahorrar en el interés, si puedes permitirte hacer pagos más altos.

No olvides que también puedes usar los ingresos de alquiler para pagar el préstamo de tu casa más rápido.

¿Cuánto dinero necesito para comprar una casa?

Para poder pagar una casa necesitarás tener dinero para la inicial (down payment), así como el dinero para los pagos mensuales.

Es decir, necesitarás:

Ahora mismo Pagos mensuales
Pago inicial (Down Payment) Hipoteca
Costos de cierre (Closing costs) Impuestos de propiedad (property taxes)
Gastos inesperados Seguro de casa

Dinero que necesitas ahora mismo

  • Pago inicial: 3 a 20% del precio de compra. La cantidad real depende del tipo de préstamo que el banco te apruebe y si tienes buen crédito. Te recomendamos usar tus ahorros en un pago inicial grande, ya que de esta manera tus pagos mensuales serán más bajos.
  • Gastos de cierre: 1% a 8% del precio de compra. En la mayoría de los casos, el banco incluye esto en el préstamo de la hipoteca. Si no tienes el dinero, agrégalo al préstamo, pero si los puedes pagar, págalos. La cantidad real de los gastos de cierre dependerá de tu prestamista y el precio de la casa. Mientras más cara sea la casa, menor será el porcentaje del precio total.
  • $250 a $800 en otros gastos. Estos gastos incluyen la aplicación para el préstamo, el cargo del banco por revisar tu crédito, la inspección profesional de la casa y la valoración (appraisal).

Por ejemplo, para comprar una casa de $200,000 necesitarás:

  • $6,000 a $40,000 para el pago inicial
  • $0 a $16,000 para los costos de cierre
  • $250 a $800 para gastos diversos
  • Total: entre $6,250 a $56,800

Sí, sabemos que es un gran rango, pero podrás tener una mejor idea de cuánto dinero necesitas para comprar una casa más adelante.

Cómo ser aprobado para una hipoteca

Por lo general necesitas 4 cosas para calificar para una hipoteca:

  1. Dinero para hacer el pago inicial
  2. Ingresos de 2 a 3 veces más alto que el pago mensual de la hipoteca
  3. Dos años de historial de empleo sólido (en el mismo trabajo o la misma industria)
  4. Buen crédito (no tiene que ser perfecto)

Hay maneras de obtener un préstamo para comprar una casa si te falta alguno de estos puntos, pero debes tener como mínimo 2 de los 4.

Cómo encontrar y comprar una casa

Ahora que ya tienes una idea de cómo funciona la compra de una casa en Estados Unidos, sigue estos pasos para que puedas lograrlo:

  1. Explora el resto de este sitio web. Nuestra misión es crear un sitio de ayuda para los futuros dueños de casa, así que aprovéchanos.
  2. Obtén una copia de tu reporte de crédito. Si tienes mal crédito, empieza a mejorarlo desde ahora.
  3. Ir a tu banco, pero no apliques para un préstamo todavía. Pide hablar con un oficial de préstamos (loan office) y dile que quieres comprar una casa. Llena la aplicación y obtén una carta de precalificación (se le conoce como prequalification letter o Pre-Qual). Probablemente tendrás que pagar un cargo de $40, más o menos.
  4. Encuentra un agente de bienes raíces. Los mejores agentes se encuentran por referencias: pregúntale a un amigo o familia. El vendedor de la casa paga la comisión a tu agente, así que no te costará nada tener un agente. Un agente te será útil para saber casas están disponibles y cuál casa será mejor para tus necesidades (los agentes de real estate tienen acceso a una base de datos especial) y responderá tus preguntas sobre el proceso. Un buen agente también puede ayudarte a negociar un precio más bajo al comprar una casa, aunque esto implique que él o ella ganará unos dólares menos en su comisión.
  5. Dile al agente en qué partes de la ciudad te gustaría vivir, qué tipo de casa deseas y cuánto el banco está dispuesto a prestarte. Tu agente te dará una lista de casas que coinciden con tus gustos. Puedes visitarlas.
  6. Cuando encuentres una casa que te gusta, obtén un acuerdo de divulgación del vendedor (llamado en inglés: Disclosure). Esta es una lista de los problemas de la casa de los que el vendedor está consciente. Por ley, el vendedor debe proveerte esta información.
  7. Si la divulgación no presenta problemas mayores en la casa, pregunta al agente cuánto debes ofrecer. Es raro que acepte el precio dado por el vendedor en el primer intento, generalmente siempre hay algún tipo de negociación. También puedes obtener una lista de casas similares que se han vendido en la zona hace poco (conocidas en inglés como Comparables) esto te dará una idea de cuánto ofrecer.
  8. Harás la oferta de la casa y firmarás un contrato. Si el vendedor acepta tu oferta, el firmará también. Después de este punto estás obligado legalmente a comprar la casa y el vendedor está legalmente obligado a vendértela, a menos que ocurra cualquier excepción estipulada en el contrato.
  9. Inspecciona la casa profesionalmente. Generalmente tienes que pagar por esta inspección de tu bolsillo y te costará entre $350 a $500. Si la inspección encuentra problemas que no aparecen el acuerdo de divulgación del vendedor y te das cuenta que tendrás que pagar para arreglar estos problemas, puedes negociar con el vendedor: el podrá bajar el precio de la casa o solucionar los problemas antes de la venta. Si el contrato lo permite, también podrás retirar tu oferta.
  10. El banco realizará una valoración de la casa (appraisal) para para asegurarse de vale lo que estás pagando. Hacen esto porque no quieren prestar $200,000 para una casa que vale sólo $150,000. Puede que tengas que pagar por esto o algunos bancos te permiten añadirlo a los costos de cierre.
  11. Encuentra un agente de seguros de casas y obtén una cotización. Compara precios con 2 o 3 diferentes empresas de seguros. Elige la que más te convenga. El costo se añadirá a los costos de cierre, no tienes que pagar esto en el momento.
  12. Cierre de la casa. Para concluir la compra de la casa, debes ir a la oficina que está manejando el cierre (generalmente una compañía de títulos o un abogado) para firmar la documentación. Tendrás que dar el pago inicial y los costos de cierre (a menos que estos se incluyan en la hipoteca). No es necesario obtener un cheque para el préstamo hipotecario, el banco se encargará de enviarlo directamente a la oficina de manejo del cierre.

Esta es la versión corta y resumida de cómo comprar una casa, para aprender todos los detalles de cada paso, ¡sigue leyendo!

Comments are closed.